マンションリノベーションでできること・できないこと｜物件選びの5条件

マンションリノベーションとは、専有部分の間取りや内装、設備を自分の暮らしに合わせてつくり替えることです。ただし窓サッシやバルコニーは共用部分にあたるため手を入れられず、専有部分であっても構造や管理規約によって制約が出てきます。

名古屋市内では中古マンションの流通数が多い一方、築30年を超える物件も少なくありません。低層階を中心に壁式構造のマンションも一定数あり、「壁を抜いて20畳のLDKにしたい」という希望が図面を見た段階で難しいとわかるケースもあります。リノベーションの可否は、実は物件を購入する前の段階でほぼ決まっているのです。

この記事の要約

• マンションで工事できるのは原則「専有部分」のみ。窓サッシ・玄関ドアの外側・バルコニー・パイプスペースは共用部分にあたり、交換や改造はできません
• 専有部分でも、建物の構造・排水経路・管理規約・設備容量という4つの理由で制約を受けることがあります
• 可否を左右する5つの条件は、管理規約と竣工図、設備の現物で購入前に確認できます。内窓や室内窓など、希望に近づける代替手段もあわせて紹介します

くらココ。では名古屋エリアの中古マンションを約7,000件掲載しています。会員限定の非公開物件もありますので、気になる物件があればお気軽にご覧ください。

この記事は、宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー・マンションリノベーションアドバイザーの有資格者が集まるくらココ。編集部がお届けします。名古屋の中古マンションに特化して10年、累計10,000組以上のご相談をいただいてきました。理想の住まいを思い描くうえで、判断の材料になれば幸いです。

マンションリノベーションでできること・できないことを分ける境界線

マンションリノベーションとは？工事できる範囲の定義

マンションリノベーションとは、専有部分の間取りや内装、設備をつくり替えて、住まいの機能やデザインを一新する工事のことです。

ここで重要なのが、工事できるのは原則として専有部分のみという点です。マンションは一棟の建物を複数の所有者で共有しているため、自分の持ち物である部分と、建物全体で管理する部分が分かれています。

「購入した部屋なのだから中は自由にできるはず」と考えてしまいがちですが、実際には室内にも手を入れられない箇所があります。

専有部分と共用部分の違い

リノベーションの可否は、この線引きにほぼそのまま従います。

意外に思われるのが、窓とバルコニーが共用部分に含まれる点です。窓は建物の外観を構成し、火災時の避難経路にもかかわります。バルコニーも災害時の避難通路として位置づけられているケースが一般的です。

バルコニーは「専用使用権のある共用部分」という扱いで、自分だけが使える権利はあるものの所有しているわけではないと理解しておくとわかりやすいでしょう。

玄関ドアは外側が共用部分、内側が専有部分と分かれるケースが多く、ドア自体の交換はできませんが室内側の塗装や鍵交換は認められている場合があります。

専有部分でも自由にできない4つの理由

②の排水経路は、パイプスペース（PS／各階の排水管が通る縦の空間）の位置に大きく左右されます。③はマンションごとに内容が異なるため、同じ築年数・同じ間取りでもできることに差が出るケースがあります。

マンションリノベーションはどこまでできる？【部位別の可否一覧】

部位別の可否一覧表

「◎できる／△条件つき／×できない」の3段階で示します。△が多いのがマンションリノベーションの特徴で、物件ごとの条件次第という箇所が少なくありません。

間取り：抜ける壁と抜けない壁がある

部屋を仕切るためだけに立てられた間仕切り壁は撤去できるケースが多い一方、建物を支える構造壁（耐力壁）や柱・梁は撤去できません。

どちらに該当するかは建物の構造によって決まります。壁の面で支える「壁式構造」は撤去できない壁が室内に残りやすく、柱と梁で支える「ラーメン構造」は比較的自由度が高い傾向です。見分け方は次の章で解説します。

なお、ラーメン構造であっても室内に下がった梁は撤去できません。天井を抜いて高さを出したい場合、梁の分だけ天井高が揃わないこともあります。

水回り：交換はできる、移動は排水勾配とPS位置による

同じ位置での設備交換は原則可能です。難しくなるのは位置を移動するケースで、理由は排水の仕組みにあります。

マンションの排水管は、パイプスペースに向かって水が流れるようわずかな勾配をつけて床下に通されています。設備をPSから遠ざけると、その分だけ長い距離で勾配を確保しなければなりません。床下に余裕がなければ床を上げることになり、天井が低く感じられたり段差が生じたりします。

そのため水回りの移動は「できる・できない」ではなく「どこまで動かせるか」という判断になるケースが多いです。

床・設備：素材や容量に条件がつく

内装の素材変更は自由度が高い箇所ですが、床材には注意が必要です。多くのマンションでは規約で遮音性能の基準が設けられています。遮音等級は「LL-45」「LL-40」のように表され、数字が小さいほど性能が高くなります。和室の畳をフローリングに変える場合も、この基準を満たす製品を選ぶ必要があります。

電気容量については、築年数の古いマンションでは住戸あたりの上限が30アンペア程度のケースもあります。食洗機やIHクッキングヒーター、床暖房を同時に導入したい場合は事前の確認が必要です。給湯器も、シャワーとキッチンでお湯を同時に使うなら20号以上が目安とされています。

断熱材の追加は室内側から施工できるため、可能なケースが一般的です。築年数の古い物件では改善の余地が大きいといわれています。

ここまでが部位ごとの可否です。△の多さからもわかるように、最終的な判断は物件そのものの条件にかかっています。

リノベーションの可否を左右する5つの条件と確認のしかた

リノベーションの可否を左右する条件は5つに整理でき、いずれも購入前に確認できます。

なお、費用や工事の流れを含めたリノベーション全体の進め方は「名古屋の中古マンションリノベーション完全ガイド」で解説しています。

5つの条件と確認方法

このうち、判断に迷いやすい3点を補足します。

ラーメン構造と壁式構造の見分け方

内見では部屋の四隅と壁面を見てみてください。柱の出っ張りがある、天井に梁が下がっているといった特徴があれば、ラーメン構造の可能性が高くなります。5階建て以下の低層マンションは壁式構造が多い傾向です。

壁式構造は室内に柱や梁が出ないためすっきりした空間になる利点がありますが、間取りを大きく変えたい場合には制約が出やすくなります。

ただし見た目だけでは断定できません。両方を併用した建物もあり、最終的には図面での確認が確実です。

なお、築年数による耐震性能の違いについては「中古マンションの耐震基準と築年数での見分け方」で解説しています。

図面の「PS」表記の読み方

平面図では、住戸内の一角に「PS」と記載された小さな四角いスペースがあります。これがパイプスペースで、上下階をつなぐ排水管が通っています。

• 位置：キッチン、浴室、トイレからどのくらい離れているか
• 数：複数ある場合、それぞれ近くの水回りを担当していることが多い
• 点検口：配管を点検するための開口部。塞ぐことはできません

似た表記の「MB（メーターボックス）」「EPS（電気配管スペース）」も、共用部分として扱われるのが一般的です。

工事の申請には時間がかかる

構造上は可能でも、規約で認められていなければ実施できません。特にスケジュールに影響するのが申請手続きです。

届出だけで済むマンションもありますが、理事会の承認が必要な場合、理事会の開催が月1回程度というケースもあります。承認までに数週間かかることも想定しておくとよいでしょう。

内見から申込までのどの段階で確認するか

内見時に見られるのは一部にとどまり、構造やPSの正確な位置、規約の内容は書類を取り寄せないとわかりません。

ここで課題になるのが時間です。人気の物件では内見から申込までに数日しか余裕がないケースも珍しくありません。そのため、物件が決まってからリノベーション会社を探すのでは確認が間に合わないことがあります。先にリノベーション会社を決めておくことで、判断のスピードを確保しやすくなります。会社ごとの特徴や選び方の観点は「名古屋の中古マンション不動産会社5選」で比較しています。

なお、リノベーションの可否以外に内見で確認したいことは「中古マンション内覧で見るべきポイント」で解説しています。

「できない」とあきらめる前に｜制約を回避する代替アイデア

共用部分そのものには手を入れられません。ただし、叶えたかった目的に別の方法で近づけるケースは少なくありません。

窓は替えられないが、内窓で断熱・遮音は改善できる

窓サッシは交換できませんが、既存の窓の室内側にもう一枚窓を追加する方法があります。これが内窓（二重サッシ）です。室内側の工事として扱われ、認められているマンションが多いとされています。

窓と内窓の間に空気層ができることで、断熱性が高まりやすく、外からの騒音も届きにくくなる傾向があります。結露が生じにくくなるケースもあります。

あわせて壁や天井の内側に断熱材を追加する工事も有効です。最上階は屋上からの熱、1階は床下からの冷えを感じやすい傾向があるため、住戸の位置に応じてどこに断熱を効かせるかを考えると効率的です。

構造壁は残したまま、室内窓や開口で抜け感をつくる

壁そのものは撤去できなくても、広く感じられる空間をつくる方向であれば選択肢があります。

• 室内窓の設置：壁の一部にガラス窓を入れ、視線と光を通す
• 壁の一部開口：構造への影響がない範囲で開口を設ける（確認が必要）
• 引き戸への変更：開放時に部屋をつなげて使える
• 床材と建具の統一：部屋をまたいで素材をそろえ、連続性を出す

壁を抜くことが目的ではなく、「家族の様子が見える」「光が届く」「圧迫感がない」ことが本来の希望であれば、これらの方法で近づけられる場合があります。

水回りと床材の選択肢

水回りは、床を上げて配管を通せば勾配を確保できます。段差を活かして小上がりのように仕上げる設計もあります。部屋の反対側までは動かせなくても、1メートル程度の移動なら可能なケースもあります。対面キッチンへの変更は、位置をほとんど変えず向きだけを変えて実現できる場合もあります。

床材に遮音等級の指定がある場合も、選択肢がないわけではありません。裏面に遮音材が貼られた遮音フローリングを使う方法と、床を支持脚で持ち上げる乾式二重床にする方法があります。無垢材を使いたい場合は後者との組み合わせで検討されるケースがありますが、床が上がるため天井高や玄関との段差への影響を確認しておく必要があります。

それでも叶わない希望があるなら、物件を替える判断も

規約に明記されていない工事は、確認してみる価値があります。規約が古く内窓や床暖房の記載がないマンションもあり、前例があれば同じ条件で認められることもあります。ただし承認には時間がかかるため、早めの相談が大切です。

一方で、どうしても譲れない希望がある場合は物件そのものを見直す選択も現実的です。20畳以上のLDKならラーメン構造の物件、水回りを大きく動かすならPSに余裕のある間取り、大型設備の導入なら電気容量に余裕のある物件を選ぶという考え方です。

無理に条件を満たそうとすると工事費が膨らんだり、仕上がりに納得できなかったりすることもあります。「この希望が叶う物件を探す」という順番に切り替えたほうが、結果的に満足度の高い住まいになるケースも少なくありません。

名古屋の現場から｜くらココ。が見てきた「できる・できない」の実例

窓は替えられなくても、内窓で断熱性を高められたケース

名古屋市中区の中古マンションを購入されたお客様の事例です。築年数が経っていることについて、見えない部分に問題が隠れていないかという不安をお持ちでした。

このお客様が最もこだわられたのが窓まわりでした。窓サッシそのものは交換できないため、室内側にもう一枚窓を設ける内窓（インナーサッシ）を採用しています。「インナーサッシをつけて断熱性を高めた点にこだわった」とお話しいただき、満足度は90点をつけていただきました。

「窓が替えられないなら断熱は諦めるしかない」と思われがちですが、方法を変えれば目的に近づけるケースがあります。

▶ 新築と中古を比較して納得。理想を叶えた中古×リノベ（名古屋市中区 S様）

「できない」と言われたあとに、別の形で希望が叶ったケース

名古屋市昭和区の物件を購入されたお客様は、もともと4部屋ある間取りでしたが収納が足りないと感じられ、生活スタイルに合わせて間取りを変更されました。和室をどうするかという議論では、「後から置くこともできますよ」という提案を受けて現在の形に落ち着いたそうです。

印象的だったのは、これから検討する方へのアドバイスです。希望はとりあえず全部伝えてみるとよい、「ダメ元で聞いてみる」というスタンスでも「これはできないけど、代わりにこれならできます」という提案が出てくるので相談しやすかった。このようにお話しいただきました。

前章の代替アイデアは、まさにこの会話のなかから生まれます。最初から希望を絞り込まないことが、結果的に選択肢を広げることにつながります。

▶ 生活に合わせた間取り変更で”暮らしを快適”に（名古屋市昭和区 K様）

規約を確認しないまま進めた場合のリスク

特に注意したいのが床材の遮音等級です。生活が始まってから下階の方に音を指摘され、床をやり直すことになれば大がかりな工事になります。

規約に適合していない状態はリノベーション後も長く残ります。あとから取り返しがつかない部分だからこそ、工事前に確認を済ませておく価値があります。

名古屋の中古マンションに特化して10年、累計10,000組以上のご相談をいただいてきたなかでは、低層マンションでの間取り変更、築年数の古い物件の電気容量、和室の床材変更についてのご相談が多くあります。

そのほかの事例はお客様事例のページ、実際の仕上がりは施工事例でご覧いただけます。

マンションリノベーションのできること・できないことに関するよくある質問

Q1. 間取り変更ができるかどうかは、内見だけで判断できますか？

内見だけで完全に判断することは難しいのが実情です。

部屋の隅に柱が出ているか、天井に梁が下がっているかは見た目でわかりますが、これは構造を推測する手がかりにとどまります。正確な判断には、竣工図での構造壁とパイプスペースの位置確認、管理規約での工事ルールの確認が必要になります。

内見の段階では「おおよその見通しを立てる」までと考えておくとよいでしょう。

Q2. 管理規約はいつ、どうやって見せてもらえますか？

仲介する不動産会社を通して取り寄せるのが一般的な流れです。売主の手元にない場合は管理会社に依頼することになり、数日から1週間程度かかることがあります。

売買契約前の重要事項説明でも管理規約に触れられますが、説明されるのは概要が中心です。床材の遮音等級や工事の申請手続きといった細かいルールは、使用細則まで見ないとわからないこともあります。

リノベーションを前提に考えている場合は、申込の前に取り寄せを依頼しておくと検討しやすくなります。

Q3. できない工事を避けると、費用や工期は変わりますか？

変わるケースがあります。方向としては、どちらにも動きえます。

工期も工事範囲が減れば短くなる傾向がありますが、管理組合への申請にかかる日数は見込んでおく必要があります。プランが固まる前に可否を確認しておくほうが、費用も工期も読みやすくなります。

費用の相場や工期の目安は、「名古屋で中古マンションを買ってリノベーションするといくらかかる？」で詳しく解説しています。

Q4. 希望がすべて叶わない場合、どう優先順位をつければよいですか？

「絶対に譲れないこと」と「できれば叶えたいこと」に分けたうえで、譲れない希望が物件の条件で決まるものかどうかを見極めると考えやすくなります。

20畳以上のLDKや水回りの大幅な移動は物件の条件で決まる部分が大きく、条件に合う物件を探したほうが早いことがあります。一方、断熱性や開放感、収納量は工夫で近づけられる可能性があります。

ご相談のなかで「本当に必要だったのはこれだった」と整理が進むこともあります。最初から自分で絞り込まず、まず全部お話しいただくほうが選択肢は広がりやすいといえます。

Q5. 物件が決まっていない段階でも相談できますか？

ご相談いただけます。むしろ、物件が決まる前のほうが選択肢を広く検討できます。

人気の物件では内見から申込までに数日しか余裕がないこともあり、図面や規約の取り寄せが間に合わないことがあります。また、叶えたいことが決まっていれば、構造や電気容量まで含めてその条件を満たす物件に絞って探せます。

くらココ。でも、「まだ購入を決めていない」「予算感だけ知りたい」という段階でのご相談を多くいただいています。

まとめ｜マンションリノベーションの可否は「購入前」に決まる

工事できるのは専有部分だけ
室内の壁紙や床材、間仕切り壁、水回りの設備は専有部分です。窓サッシ・玄関ドアの外側・バルコニー・パイプスペースは共用部分のため、交換や改造はできません。

専有部分でも制約はある
建物の構造、排水経路、管理規約、設備容量という4つの条件によって、同じ築年数・同じ間取りの物件でもできることに差が出るケースがあります。

「できない」希望にも代替手段がある
窓サッシは替えられませんが、内窓で断熱性や遮音性の改善が期待できます。構造壁を抜けない場合も、室内窓や開口部で抜け感をつくる方法があります。

可否を決める5条件は購入前に確認できる

確認には時間がかかる
書類の取り寄せに数日から1週間程度、管理組合への工事申請には数週間かかることもあります。物件が決まってから確認を始めると間に合わないことがあります。

つまりマンションリノベーションは、希望を先に整理し、それが叶う物件を探すという順番のほうが検討を進めやすいといえます。

関連記事

• ▶ 【比較表】リフォームとリノベーションの違い5つ｜費用・期間・工事範囲で解説
• ▶ リノベーション済み物件のメリット・デメリット｜自分で工事する場合と比較
• ▶ 中古マンションにインスペクションは必要？費用・内容・依頼のタイミングを解説

名古屋の中古マンション×リノベーションならくらココ。にご相談ください

くらココ。は、名古屋の中古マンションとリノベーションを専門に扱っています。

• 名古屋エリアに特化して10年、累計10,000組以上のご相談に対応してきました
• 会員限定・店舗限定の非公開物件を含む約7,000件の物件情報をご用意しています
• 物件探しからリノベーション設計・施工までワンストップで対応し、内見の段階から可否の見通しをお伝えできます
• 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー・マンションリノベーションアドバイザーなどの有資格者が在籍しています

「この物件で希望の間取りにできるか知りたい」「まだ物件は決まっていないけれど、できることの範囲を知っておきたい」など、そんな段階のご相談も歓迎しています。お気軽にお問い合わせください。

リノベーションの可否について相談する