本記事では、中古マンション購入時に築年数と耐震基準の関係が分からず不安を感じている方に向けて、判断のポイントを解説します。
名古屋市内では築30年以上の中古マンションも多く流通しており、旧耐震・新耐震の違いを知らないまま物件選びを進めてしまうケースも見られます。
この記事の要約
- 新耐震基準と旧耐震基準の分かれ目、見分け方が分かります
- 築年数だけで判断せず、耐震性を確認する方法が分かります
- 耐震基準に関するよくある疑問への回答が分かります
より詳しい物件情報は、くらココ。のマンション検索ページからもご覧いただけます。
執筆者：くらココ。編集部（宅地建物取引士・FP・マンションリノベーションアドバイザーなど有資格者チーム）。名古屋エリアに特化して10年、累計10,000組以上の住まい探しに携わってきた知見をもとに執筆しています。皆様の物件選びの一助となれば幸いです。
目次
耐震基準とは？新耐震基準と旧耐震基準の違いを知る
耐震基準とは──建物の地震への強さを定めた国のルール
耐震基準とは、建築基準法によって定められた「建物が地震に耐えられるようにするための設計上のルール」のことです。日本では大きな地震が起こるたびに被害の状況が検証され、そのつど基準が見直されてきました。中古マンションを選ぶ際は、この耐震基準がいつの時点のものに基づいて建てられているかが、ひとつの判断材料になります。
新耐震基準と旧耐震基準、分かれ目は1981年6月
耐震基準の大きな分かれ目となったのが、1981年6月です。これ以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」、それより前のものは「旧耐震基準」と呼ばれています。新耐震基準では「震度6強程度の地震でも倒壊しないこと」を目安とした設計が求められるようになり、旧耐震基準に比べて耐震性への考え方がより明確になりました。
2000年基準（いわゆる「新・新耐震」）との違いにも注意
戸建て住宅を中心に、2000年にも耐震基準の見直しが行われており、「2000年基準」または「新・新耐震基準」と呼ばれることがあります。マンションのような鉄筋コンクリート造の建物については、1981年の新耐震基準がひとつの目安として広く使われていますが、2000年基準という言葉を目にした際に混同しないよう、違いとして触れておきます。
築年数から耐震基準を見分ける方法
建築確認日で判断する──「完成日」ではない理由
新耐震基準か旧耐震基準かを見分ける際に注意したいのが、「いつ完成したか」ではなく「いつ建築確認を受けたか」で判断するという点です。建築確認とは、着工前に建物の設計が法律の基準を満たしているかどうかをチェックする手続きのことです。
建物の完成・引き渡しは、建築確認からしばらく経ってから行われることが一般的です。そのため、「1982年に完成した建物だから新耐震基準」と単純に判断してしまうと、実際には1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物だった、というケースも起こり得ます。築年数を確認する際は、完成年ではなく建築確認日を基準に見る必要があります。
築年数の目安早見表（築何年で新耐震・旧耐震か）
2026年時点での築年数を目安に整理すると、以下のようになります。あくまで建築確認日を基準とした目安であり、実際の判断には登記簿等での確認が必要です。
| 建築確認日 | 該当する基準 | 2026年時点の築年数目安 |
|---|---|---|
| 1981年6月以降 | 新耐震基準 | 築45年未満 |
| 1981年5月以前 | 旧耐震基準 | 築45年以上 |
築年数はあくまで目安であり、実際の建築確認日は物件によって異なります。次の項目で紹介する方法で、個別に確認することをおすすめします。
登記簿・重要事項説明書で確認する3ステップ
実際の建築確認日は、以下のようなステップで確認できます。
- 登記簿（登記事項証明書）の「新築年月日」を確認する：建物の登記簿には新築された年月日が記載されています。まずはここで大まかな築年数を把握します。
- 重要事項説明書に記載された建築確認日を確認する：不動産会社から交付される重要事項説明書には、建築確認済証の交付日が記載されていることが一般的です。ここで正確な建築確認日を確認できます。
※重要事項説明書の見方や確認すべき項目全般については、別記事で詳しく解説しています。 - 不明な場合は不動産会社に確認を依頼する：書類だけでは判断がつきにくい場合は、担当者に直接確認してもらうのが確実です。物件によっては、耐震診断の実施状況もあわせて確認できる場合があります。
旧耐震だから危険とは限らない？知っておきたい耐震性の実態
耐震診断・耐震改修の有無を確認する
旧耐震基準の建物であっても、その後に耐震診断を受け、必要な耐震改修工事が行われているケースがあります。耐震診断とは、建物が現行の耐震基準に対してどの程度の強度を持っているかを専門的に調査するものです。診断の結果によっては、柱の補強や壁の増設といった耐震改修が実施されている物件もあります。
中古マンションを検討する際は、「旧耐震基準だから」という理由だけで判断するのではなく、耐震診断や改修工事の記録が残っているかどうかを確認することが、ひとつの目安になります。管理組合が作成する長期修繕計画書や、過去の総会議事録に記載されていることもあります。
旧耐震でも耐震性が確保されているケースとは
旧耐震基準で建てられた建物のなかにも、耐震診断の結果、新耐震基準と同程度の耐震性が確認されている、あるいは改修によって耐震性が向上している物件があります。一方で、診断自体が行われていない物件や、診断の結果として耐震性に課題があるとされた物件も存在します。
つまり、「旧耐震＝耐震性が低い」「新耐震＝耐震性が高い」と一律に判断できるものではなく、個々の物件ごとに状況が異なるというのが実態です。気になる物件があれば、耐震診断の実施有無や結果について、担当者に確認してみることをおすすめします。
住宅ローン控除・地震保険への影響
新耐震基準か旧耐震基準かは、住宅ローン控除の適用条件や地震保険料の割引制度にも関わってくる場合があります。物件によって適用条件が異なるため、詳細は購入を検討する段階で個別に確認が必要です。この点については別記事で詳しく取り上げているので、あわせてご確認ください。
耐震基準を踏まえた中古マンション選びのチェックポイント
内覧・契約前に確認したい書類
耐震基準に関わる情報は、内覧時や契約前に交付されるいくつかの書類から確認できます。具体的には、登記簿の新築年月日、重要事項説明書に記載された建築確認日、そして管理組合が保有する耐震診断報告書 や長期修繕計画書などです。
これらの書類をすべて自分でチェックするのは手間に感じるかもしれませんが、担当者に「耐震基準について確認したい」と伝えれば、必要な書類をまとめて案内してもらえます。内覧時に確認すべき項目は耐震基準以外にも多岐にわたるため、全体的なチェックポイントについては別記事でも詳しく紹介しています。
耐震性に不安がある場合の相談先
耐震基準や耐震性について不安がある場合は、購入を検討している不動産会社に相談するのが基本です。会社によっては、宅地建物取引士が書類の見方を説明してくれたり、必要に応じて耐震診断の実施状況を管理組合に確認してくれたりすることもあります。
また、物件そのものだけでなく、「この築年数でも安心して住めるのか」といった漠然とした不安がある場合も、担当者に率直に相談してみることで、判断材料が整理しやすくなります。
中古マンションの耐震基準に関するよくある質問
Q1：耐震基準を調べるのに費用はかかりますか？
登記簿や重要事項説明書から建築確認日を確認する分には、費用はかかりません。物件を検討している不動産会社に依頼すれば、書類の確認は基本的に無料で対応してもらえます。
一方で、耐震診断が未実施の物件について、個人で新たに耐震診断を依頼する場合は別途費用が発生します。診断内容や建物の規模によって金額は異なるため、必要な場合は専門の診断機関に見積もりを確認することをおすすめします。
Q2：耐震診断にはどのくらいの期間がかかりますか？
耐震診断の期間は、建物の規模や診断の内容によって幅があります。すでに管理組合が過去に耐震診断を実施している物件であれば、その記録を確認するだけなので、書類確認の範囲であれば即日〜数日程度で分かることもあります。
新たに耐震診断を依頼する場合は、調査から結果報告まで一定の期間を要するのが一般的です。具体的な期間については、診断を依頼する専門機関に確認するのが確実です。
Q3：旧耐震のマンションでも住宅ローンは組めますか？
旧耐震基準の物件であっても、住宅ローンを組むこと自体は可能です。ただし、金融機関によっては物件の耐震性や築年数に応じて審査条件が異なる場合があります。
また、住宅ローン控除の適用については、耐震基準や耐震診断の状況によって条件が変わってくることがあります。この点は個別のケースによって異なるため、購入を検討する段階で不動産会社や金融機関に確認することをおすすめします。
まとめ｜築年数と耐震基準を正しく理解して物件選びを
中古マンションの耐震基準は、1981年6月の建築確認日を境に新耐震基準と旧耐震基準に分かれます。判断の際は完成日ではなく建築確認日を確認することがポイントです。
また、旧耐震基準だからといって一律に耐震性が低いとは限らず、耐震診断や改修の実施状況によって実態は物件ごとに異なります。登記簿や重要事項説明書、管理組合の資料などから情報を確認し、不明な点は不動産会社に相談しながら判断していくことが、納得のいく物件選びにつながります。
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「まだ検討段階だけど話だけ聞いてみたい」という方も歓迎しています。ご来店予約やお問い合わせから、お気軽にご相談ください。
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