本記事では、名古屋で中古マンションの購入を検討している方に向けて、諸費用の内訳と支払いタイミングを整理してお伝えします。
名古屋市内は16区それぞれで相場が異なり、約7,000件の物件を扱うくらココ。にも「諸費用がいくらかかるのか分からない」というご相談が多く寄せられます。
この記事の要約
- 諸費用の内訳（仲介手数料・登記費用・ローン関連費用など）
- 支払いタイミングと準備の仕方
くらココ。では物件検索に加え、来店での資金計画のご相談も承っています。
本記事は、宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーなど有資格者が在籍する、くらココ。編集部が執筆しています。名古屋特化10年、累計10,000組以上の相談実績をもとに、資金計画の参考になれば幸いです。
目次
中古マンションの「諸費用」とは？基礎知識と物件価格との違い
諸費用の定義｜物件価格以外にかかる費用の総称
中古マンションを購入する際、物件そのものの価格とは別に発生するお金のことを「諸費用」と呼びます。
具体的には、不動産会社に支払う仲介手数料、登記の手続きにかかる費用、住宅ローンを利用する場合の各種手数料、税金、火災保険料などが含まれます。これらは物件の売買契約とは別に、契約時や決済時など、それぞれ決まったタイミングで支払いが必要になります。
「物件価格」と「諸費用」の違い
物件価格は、売主に対して支払う「マンションそのものの対価」です。一方、諸費用は、購入手続きを進めるうえで、不動産会社・司法書士・金融機関・保険会社など、それぞれの専門家や機関に対して支払う費用にあたります。
そのため、物件価格の交渉によって諸費用の金額が変わることは基本的になく、諸費用は物件価格とは切り離して考える必要があります。
諸費用の目安は物件価格の何％くらいか（中古マンションの一般的な目安）
中古マンションの場合、諸費用は物件価格のおおよそ7〜10%程度が目安とされています。新築マンションと比べると、仲介手数料が発生する分、諸費用の割合がやや高くなる傾向があります。
ただし、住宅ローンの利用有無や物件の条件によって金額は変動しますので、実際にどのくらいの諸費用がかかるかは、個別に確認することをおすすめします。
【一覧表】中古マンション購入でかかる諸費用の全項目
中古マンション購入でかかる諸費用には、主に以下の項目があります。まずは全体像を一覧表で確認しましょう。
| 項目 | 支払い先 | 発生するタイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社 | 契約時・決済時 |
| 登記費用（登録免許税・司法書士報酬） | 国・司法書士 | 決済時 |
| ローン関連費用（事務手数料・保証料・団信保険料・印紙税など） | 金融機関・保険会社 | ローン契約時・決済時 |
| 税金（不動産取得税・固定資産税等の精算金） | 都道府県・売主 | 決済時・取得後 |
| 火災保険・地震保険料 | 保険会社 | 決済時 |
| その他費用（引越し費用など） | 各業者 | 入居前後 |
それぞれの項目について、以下で簡単に説明します。
仲介手数料
不動産会社に物件の紹介・契約手続きを依頼した際に支払う費用です。宅地建物取引業法により上限額が定められており、諸費用のなかでも比較的大きな割合を占めます。
登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
中古マンションの所有権を自分名義に変更するための費用です。登録免許税という税金と、手続きを代行する司法書士への報酬から構成されます。
ローン関連費用（事務手数料・保証料・団体信用生命保険料・印紙税など）
住宅ローンを利用する場合に発生する費用です。金融機関によって費用の種類や金額が異なり、事務手数料や保証料の有無も金融機関ごとに違いがあります。
税金（不動産取得税・固定資産税等の精算金）
不動産を取得した際にかかる不動産取得税のほか、固定資産税・都市計画税は、引き渡し日を基準に売主・買主で日割り精算するのが一般的です。
火災保険・地震保険料
住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入が条件となっているケースが多くあります。保険期間や補償内容によって保険料は異なります。
その他費用（引越し費用など）
引越し費用や家具・家電の購入費用など、諸費用には含まれないものの、住み替えにあたって別途準備しておきたい費用もあります。
なお、物件の状態を事前に調査する「インスペクション（建物状況調査）」にかかる費用については、別記事で詳しく解説していますので、そちらもあわせてご覧ください。
諸費用の内訳を項目別に詳しく解説
ここでは、諸費用のなかでも特に金額の大きい「仲介手数料」「登記費用」「ローン関連費用」について、それぞれの内訳を詳しく解説します。
仲介手数料の内訳と計算方法
仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が定められています。物件価格が400万円を超える場合、上限額は「物件価格×3%＋6万円」に消費税を加えた金額で計算されるのが一般的です。
例えば、物件価格2,000万円の場合、上限額は「2,000万円×3%＋6万円＝66万円」に消費税を加えた金額となります。
この金額はあくまで法律で定められた「上限」であり、実際の金額は不動産会社によって異なります。値引きについては会社ごとの方針によるため、契約前に確認しておくとよいでしょう。
登記費用の内訳と金額の目安
登記費用は、主に「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つで構成されます。
登録免許税は、所有権移転登記や、住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記にかかる税金です。税額は不動産の評価額や登記の種類によって計算方法が異なります。
司法書士報酬は、登記手続きを代行してもらう際に支払う費用で、依頼する司法書士事務所によって金額に幅があります。
これらを合計すると、登記費用全体でおおよそ10万円〜30万円程度になるケースが一般的ですが、物件の評価額やローンの有無によって変動しますので、事前に見積もりを確認することをおすすめします。
ローン関連費用の内訳と種類
住宅ローンを利用する場合、以下のような費用が発生します。
- 事務手数料：金融機関に支払う手数料。定額型と定率型があり、金融機関によって金額が異なります。
- 保証料：連帯保証人の代わりに保証会社を利用する場合の費用。金融機関によっては保証料が不要なケースもあります。
- 団体信用生命保険料：契約者に万一のことがあった場合にローン残債が保険金で完済される保険です。金利に含まれている場合と、別途支払いが必要な場合があります。
- 印紙税：金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代です。
ローン関連費用は金融機関ごとに種類や金額の違いが大きいため、複数の金融機関を比較検討することが重要です。
諸費用はいつ・どのタイミングで支払う？
諸費用は、購入手続きの進行に合わせて、いくつかのタイミングに分けて支払います。ここでは、支払いの流れをステップごとに整理します。
Step1：契約時に必要な費用
売買契約を締結する際には、以下の費用が必要になることが一般的です。
- 仲介手数料の一部（契約時に半金を支払うケースが多い）
- 印紙税（売買契約書に貼付）
- 手付金（諸費用には含まれませんが、契約時にあわせて準備が必要な費用です）
Step2：住宅ローン契約時に必要な費用
住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）の際には、以下の費用が発生します。
- ローン事務手数料
- 保証料（金融機関による）
- 印紙税（金銭消費貸借契約書に貼付）
Step3：決済・引き渡し時に必要な費用
物件の引き渡しと同時に行う決済時には、以下の費用をまとめて支払うのが一般的です。
- 仲介手数料の残金
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 固定資産税・都市計画税の精算金
- 火災保険・地震保険料
- ローン事務手数料・保証料（契約時に支払っていない場合）
入居後にかかる費用について
引き渡し後は、管理費・修繕積立金など、マンションを維持するための費用が継続的に発生します。これらの詳しい内容については、別記事で解説していますので、あわせてご確認ください。
諸費用を準備するうえで知っておきたいポイント
諸費用は現金で用意する部分とローンに含められる部分
諸費用の支払い方法は、金融機関によって取り扱いが異なります。近年は、諸費用も含めて住宅ローンに組み込める「諸費用ローン」を取り扱う金融機関も増えています。ただし、借入額が増える分、月々の返済額や総返済額も増加するため、無理のない範囲で検討することが大切です。
一方で、印紙税や手付金など、契約時点で現金での支払いが必要になる費用もあります。どの費用を現金で用意し、どの費用をローンに含められるのかは、事前に金融機関へ確認しておくと安心です。
諸費用で見落としやすいポイント
諸費用のなかには、見落とされやすい費用もあります。
例えば、固定資産税・都市計画税の精算金は、引き渡し日によって金額が変わるため、当初の想定より負担が増えるケースがあります。また、住宅ローンの本審査で団体信用生命保険への加入審査があり、健康状態によっては保険料が変わる場合もあります。
さらに、引越し費用や家具・家電の購入費用など、諸費用には含まれないものの、住み替えのタイミングであわせて必要になる費用もあります。諸費用だけでなく、こうした付随費用も含めて資金計画を立てておくと、当日になって慌てることが少なくなります。
中古マンションの諸費用に関するよくある質問
Q1．諸費用は現金でどれくらい用意しておけばいいですか？
諸費用の目安は物件価格の7〜10%程度とされています。ただし、諸費用ローンを利用できるかどうかによって、実際に現金で用意すべき金額は変わります。印紙税や手付金など、契約時点で現金が必要になる費用もあるため、早めに資金計画を立てておくと安心です。
Q2．諸費用はいつ・誰に支払うのですか？
諸費用は一度にまとめて支払うのではなく、契約時・ローン契約時・決済時など、複数のタイミングに分けて、それぞれの支払い先（不動産会社・金融機関・司法書士など）に支払います。詳しいタイミングについては、本記事内の「諸費用はいつ・どのタイミングで支払う？」もあわせてご確認ください。
Q3．諸費用込みで住宅ローンを組むことはできますか？
金融機関によっては、諸費用も含めて住宅ローンに組み込める「諸費用ローン」を取り扱っている場合があります。借入額が増える分、月々の返済額や総返済額も増加するため、無理のない範囲で検討することが大切です。取り扱いの有無や条件は金融機関ごとに異なりますので、事前に確認することをおすすめします。
まとめ：中古マンション購入の諸費用を正しく理解しよう
最後に、本記事で解説した諸費用のポイントを整理します。
諸費用の主な項目
中古マンション購入の諸費用には、仲介手数料、登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、ローン関連費用（事務手数料・保証料・団体信用生命保険料・印紙税など）、税金（不動産取得税・固定資産税等の精算金）、火災保険・地震保険料などがあります。目安として、物件価格の7〜10%程度を見込んでおくとよいでしょう。
支払いタイミング
諸費用は一度にまとめて支払うものではなく、契約時・住宅ローン契約時・決済時と、複数のタイミングに分けて発生します。それぞれのタイミングでどの費用が必要になるかを把握しておくことで、資金の準備がしやすくなります。
資金計画を立てる際のポイント
諸費用は、現金で用意する部分と、諸費用ローンとして住宅ローンに組み込める部分があります。また、固定資産税の精算金や引越し費用など、見落としやすい費用もあるため、諸費用以外の付随費用も含めて、余裕を持った資金計画を立てておくことが大切です。
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諸費用の内訳や資金計画について、まだ物件を決めていない段階からでも、お気軽にご相談ください。
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