中古マンションの売買契約から引き渡しまでの流れ│手順と期間を時系列で解説

本記事では、購入したい中古マンションが決まった方に向けて、売買契約から引き渡しまでの手順を時系列でまとめています。

名古屋市内では常時7,000件ほどの中古マンションが流通していますが、物件が決まってからが本番です。契約から引き渡しまでは1〜2ヶ月ほどかかり、その間に住宅ローンの本審査、火災保険の手配、司法書士とのやり取りが同時に進んでいきます。段取りを知らないまま進めると、希望していた入居日に間に合わないこともあります。

この記事の要約

• 購入申込から引き渡しまでは5ステップ。全体で1〜2ヶ月が目安です
• 契約当日と決済当日は、進行の流れ・持ち物・支払うお金が決まっています
• 引き渡し日から逆算してスケジュールを組むと、手続きの遅れを防ぎやすくなります

くらココ。では、名古屋16区の中古マンションを約7,000件掲載しています。物件探しから契約・引き渡しまで、同じ担当者が一貫してサポートしていますので、あわせてご覧ください。

この記事は、くらココ。編集部が執筆しています。宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー・マンションリノベーションアドバイザーなどの有資格者が在籍し、名古屋エリアに特化して10年、累計10,000組以上のご相談を通じて見てきた実際の進め方をもとにまとめました。はじめての契約でも落ち着いて進められるよう、お役に立てば幸いです。

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中古マンションの「売買契約」と「引き渡し」とは？

中古マンションの購入では、「契約」と「引き渡し」という2つの大きな山場があります。どちらも同じようなものだと思われがちですが、実際には行われることも、必要な準備もまったく違います。まずはこの2つが何をする日なのかを整理しておきましょう。

売買契約とは｜買主と売主が結ぶ法的な約束と、成立するタイミング

売買契約とは、買主と売主のあいだで「この物件を、この価格と条件で売買します」という約束を正式に交わすことです。不動産会社の店舗などに双方が集まり、契約書に署名・捺印をして手付金を支払った時点で成立します。

購入申込書（買付証明書）を出した段階とは、意味合いが大きく変わります。申込書はあくまで「買いたい」という意思表示ですが、売買契約は法的な効力を持つ約束です。契約後に買主の都合でやめる場合は、原則として支払った手付金を放棄することになります。

契約書には、価格や引き渡し日だけでなく、住宅ローンが通らなかったときの取り扱いや、後から不具合が見つかったときの責任の所在まで記載されます。当日は不動産会社の宅地建物取引士が内容を読み上げながら進めますので、その場で理解できるよう、事前に草案に目を通しておくと安心です。

なお、購入申込から契約日までは、1〜2週間ほど空くのが一般的です。この間に必要書類を揃え、手付金を準備します。

決済・引き渡しとは｜代金の支払いと所有権移転が同時に行われる日

決済・引き渡しは、残りの代金を支払い、物件の所有権が売主から買主に移る日です。多くの場合、住宅ローンを借りる金融機関の一室に、買主・売主・不動産会社・司法書士が集まって行われます。

当日は、住宅ローンの融資が実行されて買主の口座に入金され、そこから売主へ残代金が振り込まれます。並行して司法書士が所有権移転登記と抵当権設定登記の書類を確認し、法務局へ申請します。すべての支払いが確認できたら、売主から鍵と関係書類を受け取り、その時点でマンションは正式に自分のものになります。

契約日と引き渡し日が別の日になる理由

なお、契約日と引き渡し日は別の日に設定されるのが一般的です。住宅ローンの本審査は売買契約書がないと申し込めない金融機関が多く、契約を済ませてから審査に入るためです。加えて、売主がその物件に住んでいる場合は引越しの準備期間も必要になります。こうした事情から、契約から引き渡しまでは1〜2ヶ月程度空くのが通常です。現金で購入する場合や売主がすでに退去している場合は、これより短くなることもあります。

契約から引き渡しまでの5ステップと期間の目安

契約から引き渡しまでの流れは、大きく5つのステップに分かれます。それぞれにかかる期間の目安を先に把握しておくと、いつごろ入居できるかの見通しが立てやすくなります。

【図解】購入申込〜引き渡しまでの全体マップと各ステップの所要期間一覧

購入したい物件が決まってから鍵を受け取るまでは、次の図のような流れで進みます。

購入申込から引き渡しまでは、順調に進んで1ヶ月半前後、余裕をみて2ヶ月程度が一般的な目安です。

このうち買主が実際に動くのは、STEP2の契約当日とSTEP5の決済当日の2回が中心になります。あいだのSTEP3・STEP4は金融機関の審査待ちや書類のやり取りが多く、待っている時間が長く感じられる時期です。ただし、この期間にも火災保険の手配や必要書類の取得など、進めておくべきことがいくつかあります（詳しくは後ほど解説します）。

なお、リノベーションを予定している場合は、引き渡し後に工事期間が加わります。工事の規模にもよりますが、設計の打ち合わせに1ヶ月ほど、工事に1〜2ヶ月ほどかかるため、入居までは全体で半年近くみておくと安心です。

引き渡し希望日から逆算するスケジュールの組み方

「4月から新居に住みたい」「子どもの入学に間に合わせたい」といった希望がある場合は、引き渡し日から逆算して動き出す時期を決めます。

引き渡し希望日の2ヶ月前が、購入申込のタイミングの目安です。そこからさらに物件探しの期間を加えると、入居希望日の3〜4ヶ月前には動き始めておきたいところです。リノベーションを行う場合は、工事期間を含めて半年前から準備を始めると余裕が持てます。

逆算する際に押さえておきたいのが、スケジュールが後ろにずれやすい場面です。実際によくあるのは、次の3つです。

① 住宅ローンの本審査に時間がかかる
本審査は通常1〜2週間ですが、金利が低い金融機関に申し込みが集中する時期や、転職直後・自営業といった条件が加わる場合は、1ヶ月以上かかることもあります。書類の不備で差し戻しになると、さらに延びます。

② 売主の引越しが完了しない
売主が居住中の物件では、売主の転居先の都合で引き渡し日が後ろにずれることがあります。契約時に売主側の予定を確認しておくと、見通しが立てやすくなります。

③ 必要書類の取得が間に合わない
印鑑証明書や住民票は、決済日から3ヶ月以内など有効期限が定められています。早すぎても遅すぎても使えないため、取得のタイミングには注意が必要です。

こうしたずれを見込んで、希望日には2週間ほどの余裕を持たせておくことをおすすめします。引越し業者の予約や賃貸物件の解約通知は、引き渡し日が確定してから進めると、日程変更による手間や費用を防げます。特に3月は引越しが集中し、業者の手配が難しくなる時期です。この時期に引き渡しを予定している方は、早めの相談を心がけてみてください。

STEP1｜購入申込から契約日までに準備すること

購入したい物件が決まったら、まず購入申込書を提出します。ここから契約日までの1〜2週間で、書類と手付金の準備を進めていきます。

購入申込書（買付証明書）とは｜法的拘束力の有無

購入申込書は、「この物件をこの条件で購入したい」という意思を売主に伝える書類です。買付証明書とも呼ばれます。購入希望価格、手付金の額、引き渡し希望日、住宅ローンの利用予定などを記載し、不動産会社を通じて提出します。

この書類に法的な拘束力はなく、提出後にキャンセルしてもペナルティは発生しません。ただし売主は申込みを受けてほかの希望者への案内を止めることが多いため、購入の意思が固まってから出すものと考えておきましょう。

複数の希望者がいる場合、判断材料になるのは提出の早さだけではありません。住宅ローンの事前審査を済ませてある方は、売主から見ても取引が進みやすい相手と映ります。購入希望価格や条件の伝え方については、「中古マンションの価格交渉」の記事で解説しています。

契約日までに揃える書類・印鑑・本人確認書類チェックリスト

契約当日に必要なものは次のとおりです。

書類そのものは多くありませんが、住民票や印鑑証明書は契約後のローン手続きや登記で必要になります。あわせて準備を進めておくと後が楽です。

また、購入申込と並行して住宅ローンの事前審査を済ませておきましょう。結果が出るまで1週間ほどかかり、これが通っていないと契約に進めないケースがほとんどです。金融機関の選び方や審査の流れは、「名古屋の中古マンション購入│住宅ローン完全ガイド」の記事でまとめています。

手付金の準備｜金額の考え方と、現金・振込どちらで用意するか

手付金は、契約締結時に買主から売主へ支払うお金です。諸費用とは別のもので、最終的には物件価格の一部に充当されます。そのため決済日に支払う残代金は、物件価格から手付金を差し引いた額になります。

金額の目安は物件価格の5〜10%程度です。3,000万円の物件なら150万〜300万円ほど。法律上の決まりはなく売主との相談で決まるため、手元資金に不安がある場合は事前に不動産会社へ相談してみてください。

支払い方法は現金での持参が原則です。契約書への署名・捺印と同時に手渡し、その場で領収書を受け取る流れになります。ただし金額が大きく持ち運びに不安がある場合や、売主と同席しない形式の契約では、事前振込に対応してもらえることもあります。

振込を選ぶ場合は、金融機関ごとの1日の振込限度額に注意が必要です。限度額を超える金額は当日中に振り込めないため、引き上げ手続きが必要になることがあります。窓口対応となる場合もあるので、数日前には確認しておきましょう。

なお、契約後に買主の都合でキャンセルする場合は、この手付金を放棄することで契約を解除できます（手付解除）。

STEP2｜売買契約当日の流れと確認すべき条項

売買契約の当日は、重要事項説明から書類の受け取りまでを一度に行います。所要時間は2〜3時間ほど。何がどの順番で進むのかを知っておくと、落ち着いて臨めます。

契約当日の進行6ステップ

当日は、次の順番で進みます。受け取った書類は、そのまま本審査の提出書類になります。まとめて保管しておきましょう。

所要時間・同席者・当日の持ち物

同席者は、買主・売主・不動産会社の担当者と宅地建物取引士が基本です。売主が遠方の場合は、双方が別日に手続きをする「持ち回り契約」になることもあります。ペアローンや共有名義で購入する場合は、名義人全員の同席が必要です。

持ち物は次のとおりです。

金額の大きいものもあるため、前日までに揃えておくと安心です。

契約書で必ず目を通したい4つの条項

契約書は分量が多く、当日その場ですべてを読み込むのは大変です。可能であれば事前に草案を取り寄せ、次の4つを中心に目を通しておきましょう。

① 住宅ローン特約（融資利用の特約）
本審査が通らなかった場合に、契約を白紙に戻せる条項です。手付金は返還され、違約金も発生しません。
確認したいのは期限と対象の金融機関です。「◯月◯日までに承認が得られない場合」と期限が設定されるため、本審査のスケジュールが間に合うかを見ておきます。また、申し込む金融機関が記載されているかも要確認です。記載外の金融機関で落ちた場合、特約が使えないことがあります。

② 契約不適合責任
引き渡し後に雨漏りや給排水管の故障などが見つかった場合、売主がどこまで責任を負うかを定めた条項です。個人が売主の中古マンションでは、「引き渡しから3ヶ月以内」と期間を限定するケースが多く見られます。期間と対象範囲を確認しておきましょう。

③ 引き渡し時期
引き渡し日がいつに設定されているかを確認します。引越しや賃貸物件の解約時期に直結する項目です。

④ 付帯設備表・物件状況報告書
契約書の付属書類ですが、行き違いが起こりやすいため必ず確認したい書類です。付帯設備表にはエアコンや給湯器など残される設備と不具合の有無が、物件状況報告書には雨漏りの履歴や増改築の有無が記載されます。
「残ると思っていたエアコンが撤去されていた」といったケースは、この確認不足から起こります。内覧時に見た設備が残るかどうか、記載と照らし合わせておきましょう。

重要事項説明は契約前に受ける

重要事項説明は、契約に先立って宅地建物取引士が行う説明です。契約当日にまとめて行われることが多いのですが、内容は専門的で分量もあります。可能であれば数日前に書面を受け取って目を通しておくと、疑問点をその場で質問しやすくなります。記載項目と確認すべきポイントは、「重要事項説明書とは？」で詳しく解説しています。

STEP3｜契約後から決済までの「待ち期間」にやること

契約が終わると、決済日まで1〜2ヶ月ほど間が空きます。この期間は金融機関の審査待ちが中心ですが、買主側で進めておくべき手続きもいくつかあります。後回しにすると引き渡し日に響くため、早めに動いておきましょう。

住宅ローン本審査と金銭消費貸借契約（金消契約）の流れ

契約後、最初に進めるのが住宅ローンの本審査です。売買契約書と重要事項説明書を提出して申し込み、承認までは1〜3週間ほどかかります。

本審査が通ったら、金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約）を結びます。借入額・金利・返済期間を正式に取り決める契約で、団体信用生命保険の申し込みもこのタイミングで行います。所要時間は1時間ほど、実印と印鑑証明書が必要です。

金消契約から決済までは1〜2週間が目安。ここで日程が決まると、引き渡し日が確定します。審査の詳細や金融機関の選び方は、「名古屋の中古マンション購入│住宅ローン完全ガイド」でまとめています。

並行して進める手配タスク一覧

審査を待つあいだに、次の準備を進めます。

引越し業者の手配と賃貸の解約は、引き渡し日が確定してから動くのが基本です。審査の遅れで日程がずれると、変更手数料が発生することがあります。

リノベーションを行う場合に前倒しすべき打ち合わせ

リノベーションを予定している場合、この待ち期間の使い方で入居時期が大きく変わります。

設計プランの作成には1ヶ月ほどかかるため、決済後に会社探しを始めると、そのぶん入居が後ろにずれます。物件が決まった段階でリノベーション会社に相談し、契約後の待ち期間にプランの打ち合わせを進めておくのが理想です。

なお、工事費用も住宅ローンに含める場合は、本審査の時点で工事の見積書が必要になります。この場合はさらに前倒しで、物件探しと並行して会社を決めておく必要があります。

リノベーションにかかる費用の目安や工事の流れについては、「名古屋で中古マンションを買ってリノベーションするといくらかかる？」の記事で解説しています。

STEP4｜決済・引き渡し当日の流れと支払うお金

決済・引き渡しは、残代金を支払って物件の所有権を受け取る日です。動くお金が大きく、関係者も多いため、事前に流れを把握しておくと安心して臨めます。

決済の場所・所要時間・参加者

決済は、住宅ローンを借りる金融機関の店舗で行われるのが一般的です。融資が実行された資金をその場で売主へ振り込むため、口座のある支店が会場になります。現金購入の場合は、不動産会社の店舗で行うこともあります。

所要時間は1〜2時間ほど。金融機関の営業時間内、かつ当日中に振込を完了させる必要があるため、午前中に設定されることが多くなっています。

参加者は、買主・売主・双方の不動産会社の担当者・司法書士・金融機関の担当者です。全員が同じ場に集まり、書類の確認と支払いを同時に進めます。

当日の進行ステップ

当日は次の順番で進みます。

ポイントは①の書類確認です。司法書士が登記に必要な書類をすべて確認し、問題なく登記できると判断してから融資実行に進みます。ここで不備が見つかると当日中に完了できないため、事前に案内された書類は漏れなく持参しましょう。

鍵を受け取った時点で、マンションは正式に自分のものになります。

当日に支払う費用の内訳と支払い方法

決済日には、残代金のほかに諸費用をまとめて支払います。

支払い方法は取引によって異なります。現金で用意が必要な項目があるかどうかは、事前に不動産会社へ確認しておきましょう。金融機関によっては、その場で口座から出金して手渡す形をとることもあります。各費用の相場や計算方法は、「中古マンションの購入諸費用内訳」の記事で項目別にまとめています。

固定資産税・管理費・修繕積立金の日割り精算とは

固定資産税や管理費・修繕積立金は、売主が1年分または1ヶ月分をすでに支払っています。そのため、引き渡し日を境に日数で按分し、買主が負担分を売主へ渡す精算を行います。これが日割り精算です。

たとえば管理費が月2万円で、引き渡しが4月15日の場合、4月16日以降の日数分を買主が負担する計算になります。固定資産税も同様に、引き渡し日以降の分を日割りで精算します。

金額は不動産会社が事前に計算し、決済日の数日前に精算書として提示されます。当日にあわてないよう、届いた時点で内容を確認しておきましょう。

なお、精算の起算日は関西では4月1日、それ以外の地域では1月1日とするのが一般的です。名古屋では1月1日を起算日とするケースが多く見られます。

引き渡し時に受け取るもの一覧

決済が完了すると、売主から次のものを受け取ります。

鍵は本数と種類を必ず確認しましょう。合鍵を含めて何本あるか、共用部のカードキーは揃っているかをその場でチェックします。不足があれば、後日の対応を売主と取り決めておきます。

登記が完了すると、後日「登記識別情報通知」が司法書士から届きます。以前の権利証にあたる重要な書類で、再発行はできません。大切に保管してください。

引き渡し直前・直後にやっておきたい確認と手続き

決済日を迎える前後にも、確認しておきたいことがあります。引き渡し後に気づいても対応が難しくなる項目があるため、タイミングを押さえておきましょう。

引き渡し前の最終立会いで確認すること

売主が居住していた物件では、決済の数日前に最終立会いを行うことがあります。退去後の室内を売主・買主・不動産会社で一緒に確認する場です。

購入前の内覧では家具が置かれていて見えなかった部分も、空室になれば確認できます。次の点をチェックしておきましょう。

• 残置物の有無：契約時の取り決めどおりに撤去されているか。逆に、残す約束の設備が撤去されていないか
• 設備の稼働：給湯器・エアコン・換気扇・水回りが実際に動くか
• 傷や汚れ：家具の裏側にあった床や壁の状態

気になる点が見つかった場合は、その場で不動産会社に伝えます。決済前であれば、売主と対応を協議する余地があります。

最終立会いが設定されない取引もありますが、希望すれば調整してもらえることがほとんどです。不安がある方は、契約時に相談しておくとよいでしょう。

引き渡し後にやる手続き一覧

鍵を受け取った後も、いくつか手続きが残っています。

見落としやすいのが管理組合への届出です。提出が遅れると管理費の請求先が変わらず、支払い漏れにつながることがあります。

税金関連の手続きは期限があるものの、いずれも入居後に落ち着いて進められます。制度の内容や必要書類については、「不動産取得税・登録免許税・固定資産税」「住宅ローン控除の条件・計算方法」の記事で解説しています。

名古屋の現場で実際にあった「契約〜引き渡し」の調整事例

契約から引き渡しまでの流れは決まっていても、実際には物件ごとに調整が必要な場面が出てきます。ここでは、くらココ。がこれまでお手伝いしてきた中から、スケジュール調整が必要になったケースをご紹介します。

リノベーション前提の購入で、契約と工事の打ち合わせを並行させたケース

名古屋市内で築30年台の物件を購入し、フルリノベーションを予定されていたご夫婦の事例です。

当初のご希望は「春までに入居したい」というものでした。ただ、物件の契約を済ませてからリノベーションの相談を始めると、設計プランの作成に約1ヶ月、工事に2ヶ月ほどかかるため、引き渡し後さらに3ヶ月以上を要する計算になります。ご希望の時期には間に合わない見込みでした。

そこで、購入申込の段階からリノベーションの担当者も打ち合わせに加わり、契約後の審査待ち期間にプランの検討を進める形をとりました。間取りの方向性と概算の見積もりを早い段階で固めておいたことで、引き渡し後すぐに工事へ移ることができ、当初のご希望に近い時期での入居となりました。

工事費用を住宅ローンに含める場合、本審査の時点で工事の見積書が必要になります。この点でも、物件探しと並行してリノベーションの相談を始めておくことがスケジュール面で効いてきます。

くらココ。の施工事例は、こちらからご覧いただけます。

物件探しからリノベーションまで窓口を一本化するとスケジュール管理がしやすい理由

契約から引き渡しまでの期間は、不動産会社・金融機関・司法書士・リノベーション会社と、関わる相手が一度に増える時期です。それぞれに別々の窓口があると、「どこまで進んでいるのか」を買主自身が把握して伝える必要が出てきます。

たとえば、リノベーション会社の見積もりが出るのを待っているあいだに、住宅ローンの本審査の期限が近づいてくる。あるいは、工事の打ち合わせ日程と金消契約の日程が重なってしまう。こうした行き違いは、担当者同士が直接やり取りできる体制であれば調整しやすくなります。

くらココ。では、物件のご紹介からリノベーションの設計・施工まで、同じ担当者が窓口となって進めています。手続きの進み具合を一箇所で把握できるため、次に何をすべきかをその都度お伝えできる体制です。

中古マンションの契約・引き渡しに関するよくある質問

契約から引き渡しまでの期間について、ご相談の多い質問をまとめました。

売買契約後にキャンセルはできますか？

できますが、費用が発生します。

買主の都合で解除する場合は、支払った手付金を放棄することで契約を解除できます（手付解除）。ただし、これができるのは売主が契約の履行に着手する前まで。期限は契約書に記載されているため、必ず確認しておきましょう。

期限を過ぎてからの解除は違約金の対象となり、物件価格の10〜20%程度が設定されているのが一般的です。

なお、住宅ローンの本審査に通らなかった場合は、ローン特約によって契約が白紙となり、手付金も返還されます。

引き渡し日は自分の希望で決められますか？

ある程度は希望を伝えられますが、売主との調整が必要です。

売主が居住中の物件では、転居先の確保や引越しの都合が優先されます。空室の物件であれば、住宅ローンの手続きが完了次第、比較的柔軟に設定できます。

希望がある場合は、購入申込の段階で伝えておきましょう。申込書に引き渡し希望日を記入する欄があり、条件交渉の材料のひとつになります。

引き渡し前に室内の採寸や工事の打ち合わせに入れますか？

売主の許可があれば可能です。

所有権が移る前の物件はまだ売主のものなので、勝手に立ち入ることはできません。ただし、家具の採寸やリノベーションの現地調査であれば、不動産会社を通じて依頼すると応じてもらえることが多くあります。

まとめ｜契約から引き渡しまでを滞りなく進めるために

中古マンションの購入は、物件が決まってからが実務の本番です。最後に、この記事の要点を整理しておきます。

・契約から引き渡しまでは5ステップ、期間は1〜2ヶ月が目安。購入申込・売買契約・住宅ローン本審査・金消契約・決済という順に進みます。買主が実際に動くのは、契約当日と決済当日の2回が中心です。

・引き渡し希望日から逆算してスケジュールを組む。入居したい時期が決まっている場合は、その2ヶ月前が購入申込のタイミングの目安です。本審査の遅れや売主の退去時期を見込んで、2週間ほど余裕を持たせておくと安心です。

・契約書は4つの条項を重点的に確認する。住宅ローン特約の期限と対象金融機関、契約不適合責任の期間と範囲、引き渡し時期、そして付帯設備表・物件状況報告書の記載内容です。可能であれば事前に草案を取り寄せておきましょう。

・決済当日は持ち物と支払い方法を事前に確認しておく。残代金のほか、仲介手数料・登記費用・日割り精算分をまとめて支払います。現金で用意が必要な項目があるかは、数日前までに確認しておくことをおすすめします。

・引き渡し後の手続きにも期限がある。管理組合への届出は引き渡し後すぐ、不動産取得税の申告と住宅ローン控除の確定申告はそれぞれ定められた期間内に行います。

契約から引き渡しまでの流れは決まっていますが、実際の進み方は物件や売主の事情によって変わります。全体の順番と各段階でやるべきことを把握しておけば、想定外の場面でも落ち着いて判断できるはずです。

名古屋の中古マンション購入ならくらココ。にご相談ください

契約から引き渡しまでの手続きは、はじめての方にとって聞き慣れない言葉が続く場面です。くらココ。では、物件のご紹介から契約・引き渡しまで、同じ担当者が一貫してサポートしています。

• 名古屋エリアに特化して10年、累計10,000組以上のご相談実績
• 約7,000件の物件情報から、ご希望の条件に合う物件をご紹介
• 中古マンション購入からリノベーションまでワンストップで対応
• 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー・マンションリノベーションアドバイザーなどの有資格者が在籍

「契約の進め方が不安」「引き渡しまでの段取りを先に知っておきたい」という段階でのご相談も歓迎しています。まだ物件が決まっていない方も、どうぞお気軽にお立ち寄りください。

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