築浅は高い、旧耐震は不安。名古屋で狙うなら「新耐震×リノベ」の中古マンション

本記事では、名古屋で中古マンションを探すなかで「築浅か築古か」で迷っている方に向けて、築年数ごとのメリット・デメリットと選び分け方をまとめました。

名古屋市の中古マンション価格は10年間で約53％上昇し、築浅は手が届きにくくなりました。一方で築年数を少し広げるだけで、同じ予算でも専有面積が10㎡以上変わることは珍しくありません。

この記事の要約

• 築浅・築古それぞれのメリットとデメリットを整理します
• 予算を固定すると築年数の差が「面積」と「立地」に現れることを解説します
• 築古を選ぶときの下限ラインと、名古屋での実例を紹介します

くらココ。では築年数やエリアから物件を絞り込めます。気になる条件が見えてきたら、中古マンション検索も覗いてみてください。

執筆はくらココ。編集部です。宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー・マンションリノベーションアドバイザーなどの有資格者が、名古屋特化10年・累計10,000組以上のご相談に向き合ってきました。読み終えたときに、ご自身の優先順位が少しはっきりしていれば幸いです。

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① 築浅・築古とは？中古マンションの築年数の区分と考え方

物件情報を眺めていると「築浅」「築古」という言葉をよく見かけますが、実はどちらにも法律上の定義はありません。まずは一般的にどのくらいの年数を指すのかを整理したうえで、築年数をどう捉えると物件選びがしやすくなるのかを見ていきましょう。

築浅とは｜法的な定義はなく、一般に築5年以内を指すことが多い

築浅とは、完成からの経過年数が比較的短い物件を指す呼び方です。明確な基準はありませんが、不動産業界では築5年以内を築浅と呼ぶことが多く、広めに捉えて築10年以内までを含めるケースもあります。

つまり「築浅」の範囲は、使う人や会社によって変わるということです。物件情報で築浅と書かれていても、実際の築年数は必ず確認するようにしましょう。

なお、似た言葉に「新古物件」があります。これは未入居のまま1年以上経過し、新築表示ができなくなった物件 を指すもので、住んだ人がいないという点で築浅とは区別されます。

築古とは｜築20年超・築30年超が目安。「旧耐震」とは別の概念

築古も同じく定義はありませんが、築20年を超えたあたりから築古と呼ばれることが多く、築30年以上をイメージする方もいます。名古屋市内で流通している中古マンションは築20年以上の物件が中心のため、実際の物件探しでは築古が選択肢の大半を占めます。

ここで押さえておきたいのが、「築古」と「旧耐震」は別の話だということです。

旧耐震・新耐震は1981年6月の建築基準法改正で区切られるもので、2026年時点で旧耐震にあたるのは築45年前後より古い物件です。つまり築30年や築35年の物件は、築古ではあっても耐震基準は新耐震にあたります。「築古＝耐震が不安」と一括りにしてしまうと、検討できたはずの物件まで外してしまうことになります。

この線引きは物件選びの土台になるので、後ほどあらためて触れます。

築年数は3つのゾーンで捉える（築浅ゾーン／中間ゾーン／築古ゾーン）

築浅か築古かの二択で考えると、その中間にある物件が視野から抜け落ちてしまいます。実際のご相談では、築年数を3つのゾーンに分けて考えると希望条件を整理しやすくなります。

ポイントは、中間ゾーンには「設備の更新時期を迎えているが、建物としてはまだ新しい」という独特の立ち位置があることです。価格は築浅より抑えられ、水回りを中心とした部分リノベーションで暮らしを整えやすい範囲でもあります。

一方の築古ゾーンは、内装をどのみち一新する前提で選ぶと、物件価格の安さがそのままリノベーション費用に回せる予算になります。くらココ。で築古物件をご紹介する際も、この考え方でご案内することが多くあります。

次から、それぞれのゾーンで何が手に入り、何を諦めることになるのかを具体的に見ていきます。

② 築浅マンションのメリット・デメリット

築浅物件は、多くの方が最初に候補として思い浮かべる選択肢です。実際に暮らしやすさの面ではメリットが多い一方、名古屋の価格上昇のなかで難しさも出てきています。良い面と難しい面を順に見ていきましょう。

メリット｜設備が新しく、当面の修繕リスクを見込みにくい

築浅の一番わかりやすい良さは、買ってすぐ手を加えずに住めることです。キッチンや浴室、給湯器といった設備は10〜15年ほどで交換時期を迎えるといわれますが、築浅であればまだ余裕があります。

購入直後はローンの手続きや引っ越しで出費が重なる時期です。そこにリノベーション費用が乗らないのは、資金面での安心感につながります。断熱性能や遮音性も年々基準が上がっているため、住み心地の面で恩恵を受けやすいのも築浅ならではです。

メリット｜建物・管理の履歴が浅く、判断材料がシンプル

築浅は建物としての履歴が短いぶん、確認すべきことが少なくて済みます。

大規模修繕はまだ実施前、修繕積立金も当初の設定額のままというケースがほとんどで、管理組合の運営もこれからという段階です。過去の修繕履歴や積立金の残高を細かく読み解く必要が薄く、はじめて中古マンションを購入する方にとっては判断しやすい選択肢といえます。

ただし裏を返せば、管理がうまくいくかどうかの実績がまだ見えないということでもあります。修繕積立金が段階的に上がっていく設定になっている物件も多いため、将来の負担の見通しは確認しておきたいところです。

デメリット｜価格が高く、同じ予算では専有面積が小さくなりやすい

名古屋の中古マンション価格は2015年から2025年の10年間で約53％上昇しました。新築価格の高騰も続いているため、それに引っ張られる形で築浅物件の価格も高い水準にあります。

その結果として起きるのが、予算は変えられないので、代わりに広さを削るという判断です。

「駅から徒歩10分以内・築10年以内」で探すと2LDKが精一杯だったけれど、条件を広げたら3LDKが視野に入った、というご相談は少なくありません。ご家族が増える予定がある方ほど、この差は後から効いてきます。

デメリット｜供給戸数が限られ、立地・間取りの選択肢が狭まる

もうひとつ見落とされがちなのが、そもそも築浅の物件数が多くないことです。

中古マンションは、購入した方が売却に出すことで市場に流通します。築浅物件は売りに出る理由自体が限られるため、市場に出てくる数は築古に比べてかなり少なくなります。

数が少ないということは、エリア・間取り・階数・方角といった希望を重ねていくと、候補が急速に絞られるということです。「希望エリアで築浅を探したら、そもそも数件しか出てこなかった」という状況は名古屋でもよく起こります。良い物件が出ても検討する時間が短く、決断を迫られやすい点も知っておきたいところです。

築浅が向いているのはこんな方

ここまでを踏まえると、築浅は次のような条件にあてはまる方と相性が良い選択肢です。

① 購入後すぐに入居したい方
リノベーションを挟むと、設計と工事で数ヶ月かかります。転勤や進学など入居時期が決まっている場合、そのまま住める築浅は有力な候補になります。

② 内装や間取りに強いこだわりがない方
今ある間取りと設備で問題なく暮らせるなら、手を加える費用と手間をかけない選択に合理性があります。

③ 面積より、設備の新しさや管理の手間の少なさを優先したい方
広さを多少妥協してでも、当面のメンテナンスを気にせず暮らしたいという優先順位であれば、築浅の良さが活きてきます。

逆にいえば、広さや立地を優先したい方、内装にこだわりたい方にとっては、築浅は必ずしも最適解ではありません。次では、築古を選んだ場合に何が変わるのかを見ていきます。

③ 築古マンションのメリット・デメリット

築古は流通している数が多く、名古屋で物件を探すと自然と候補に入ってきます。価格の魅力がある一方で気になる点もあるため、両面を整理しておきましょう。

メリット｜価格が抑えられ、立地と広さに予算を配分しやすい

築古の最大の利点は、同じ予算でより良い条件を選べることです。物件価格が抑えられるぶん、駅に近いエリアや広い間取りに手が届きます。

くらココ。の掲載物件でも、港区や緑区では600〜800万円台の3DK・4DKが出てきます。物件費用を抑えて浮いた予算をリノベーションに回せば、内装は一新したうえで立地と広さも確保できる、という組み立てが可能になります。

メリット｜流通戸数が多く、エリア内で比較検討しやすい

築古は市場に出ている数が多いため、同じエリア内で複数の物件を見比べられます。

築浅だと「出てきた1件を検討するかどうか」になりがちですが、選択肢が複数あれば、階数や方角、管理状態を比較したうえで決められます。焦らず判断できるのは、実は大きなメリットです。

デメリット｜設備・内装の劣化

築25年を超えると、水回りや給湯器はほぼ交換時期を過ぎています。そのまま住むと数年以内に修繕費が発生するため、購入時にリノベーション費用を見込んでおく必要があります。

ただし専有部分の設備・内装は、リノベーションで一新できる範囲です。一方で窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたり、手を加えられません。

デメリット｜修繕積立金の水準と将来の負担

築年数が経つほど大規模修繕の頻度は増え、修繕積立金は段階的に引き上げられていきます。購入時の金額がずっと続くわけではない点に注意が必要です。

積立金の残高や滞納状況は、購入前に管理組合の資料で確認できます。管理費・修繕積立金の相場や具体的な確認方法については、「中古マンションの管理費・修繕積立金の相場はいくら？」で詳しく解説しています。

デメリット｜住宅ローンの借入期間や条件に影響が出る場合がある

築年数が古い物件では、金融機関によって借入期間に制限がかかることがあります。返済期間が短くなれば月々の負担は増えるため、資金計画に影響します。

一方で近年は築年数の要件を設けない金融機関も増えています。物件を絞り込む前に、借入条件を確認しておくと安心です。中古マンションで利用できる住宅ローンの種類や審査については、「住宅ローン完全ガイド」で詳しく解説しています。

築古のデメリットを「解決できるもの」と「解決しにくいもの」に仕分ける

ここまで挙げた不安は、対処できるものとそうでないものが混在しています。この仕分けができると、判断がぐっと楽になります。

見ていただくとわかる通り、専有部分の中は多くが解決でき、建物全体に関わる部分は購入前の見極めが要になります。

つまり築古選びで本当に大事なのは、内装のきれいさではなく、建物と管理の状態ということです。この視点はスタッフの話でも改めて触れます。

④ 同じ予算なら何が変わる？築浅と築古＋リノベを条件固定で比較する

築浅と築古を並べて比べると、どうしても「新しい方が良さそう」という印象になります。ただ実際の物件探しでは予算という制約があるため、予算を固定して比べると違った景色が見えてきます。

予算を固定すると、築年数の差は「面積」と「立地」に現れる

総予算が決まっているとき、築年数を下げて浮いた金額は消えるわけではありません。面積か立地、あるいはリノベーション費用のどれかに移動します。

つまり築浅を選ぶことは、その差額を「新しさ」に使うという判断です。築古を選ぶことは、同じ差額を「広さ」「駅からの距離」「内装のこだわり」に振り向けるという判断になります。どちらが正しいということではなく、何にお金を使いたいかの違いです。

築年数と価格の関係｜下落幅は一定ではなく、一定年数以降はなだらかになる傾向

もうひとつ知っておきたいのが、価格の下がり方は一定ではないということです。

一般的に、マンション価格は築15〜20年頃までは築年数とともに下がっていきますが、それ以降は下落がゆるやかになる傾向があります。建物の価値がある程度下がりきり、立地の価値が価格の中心になっていくためです。

この傾向は、購入後に持つ資産価値の見通しにも関わってきます。値下がり幅が大きい時期の物件を買うのか、落ち着いた後の物件を買うのかという視点です。

比較して見えてくる、それぞれが得意とする条件

総予算2,500万円で名古屋市内を探した場合の、おおまかな組み立て方の違いです。

※あくまで考え方を示すための一例です。エリアや物件条件によって金額は大きく変わります。名古屋16区それぞれの相場感については、「名古屋の中古マンション購入｜費用・エリア・手続きまで全網羅」で解説しています。

同じ予算でも、築浅は「早く・手をかけずに」、築古＋リノベは「広く・自分好みに」が得意ということがわかります。

入居までの期間は築古＋リノベの弱点ですが、逆にいえば時間に余裕がある方にとっては、そこまで大きな制約になりません。ご自身の状況と照らし合わせて、どちらの得意分野が今の希望に近いかを考えてみてください。

⑤ 築古を検討するときの下限ライン｜「新耐震かどうか」を先に確認する

築古を候補に入れると決めたら、次に必要なのはどこまで古い物件を許容するかの線引きです。ここを最初に決めておくと、物件探しの効率が大きく変わります。

築古のなかにも、検討しやすい物件とそうでない物件がある

築古とひとくちに言っても、築30年と築45年では前提が変わります。その分かれ目になるのが耐震基準です。

1981年6月以降の基準で建てられた物件は新耐震基準、それ以前は旧耐震基準にあたります。2026年時点では、築45年前後がおおよその境目です。築30年代の物件は築古ではありますが、耐震基準の面では新耐震にあたります。

旧耐震だと購入後の選択肢が狭まる場面

旧耐震の物件が住めないわけではありません。ただ、購入後にいくつか制約が出てきます。

住宅ローン控除は新耐震基準への適合が要件になっているため、旧耐震では利用できない場合があります。金融機関によっては融資条件が厳しくなることもあります。さらに、自分が売却する側になったとき、買主が同じ制約を受けるため、買い手が限られやすくなります。

適合証明書を取得できれば条件が変わるケースもありますが、手間と費用がかかります。特別な事情がなければ、新耐震を下限ラインに置くのが現実的です。

判定は築年数ではなく建築確認日で行う

ひとつ注意が必要なのは、判定基準が完成日ではなく建築確認を受けた日だという点です。

そのため1981年6月から1983年頃に完成した物件には、竣工年だけ見ると新耐震に見えても、確認日は旧耐震というものが混在します。このあたりの築年数の物件は、必ず建築確認済証の日付を確認してください。

見分け方や、旧耐震物件を検討する際の判断材料については、「新耐震・旧耐震の見分け方」で詳しく解説しています。

まずは「新耐震以降」で候補を絞り、そのうえで管理状態や立地を比較していく。この順番が、築古選びでは失敗が少ない進め方です。

⑥ 名古屋で築浅・築古を選んだ方の声｜くらココ。のお客様事例

ここまで整理してきた内容は、実際の住まい探しではどう働くのでしょうか。くらココ。でご購入いただいたお客様のなかから、築浅を選んだ方と築古を選んだ方のお話をご紹介します。

築浅を選んだ事例｜名古屋市中川区 N様

家賃を払い続けることへの疑問と、猫を飼いたいという希望が重なり、同棲のタイミングで購入を決められたご夫婦です。当初はエリアも決まっておらず、中古と新築の違いもよくわからない状態からのスタートだったといいます。

選ばれたのは築浅の物件でした。大きく手を加える必要がなかったぶん、こだわりたい部分にしっかり予算をかけられたのがよかったと振り返っていらっしゃいます。実際にトイレやエコカラット、壁掛けテレビなど、ポイントを絞ったリノベーションを行われました。立地はお二人の職場に通いやすい場所を選ばれています。

築浅は「手を加えなくていい」だけでなく、「一部にだけ手を加えられる」という選び方もできるという好例です。既存の良さを残しながら、自分たらしさを足していく進め方といえます。

築古＋フルリノベーションを選んだ事例｜名古屋市北区 M様

ご家族3人で暮らせる住まいを探されていたM様。当初は「フルリノベーションはお金がかかりそう」「条件に合う物件が本当にあるのか」という不安があったそうです。

最終的に選ばれたのは、広さと天井の高さが際立つ物件でした。壁紙・床・天井から浴槽やキッチンまで、ショールームで実物を見ながらご自身で選ばれ、部屋数も家族構成にぴったり合ったといいます。重視していた「近さ」と「広さ」は、どちらも諦めずに済んだとのことです。

これから探す方へのアドバイスとして、M様は耐震構造や駅近、価格といった条件を比べると新築より中古がよいと話してくださいました。築年数の幅を広げたことで、条件の優先順位を落とさずに済んだ事例です。

スタッフの視点｜築古を見るときに確認していること

物件をご案内するなかで、私たちが築古物件で必ず目を向けているのは、室内よりも建物全体の状態です。

共用廊下やゴミ置き場の使われ方には、住民の方々の意識と管理会社の仕事ぶりが表れます。管理組合の議事録からは、修繕がどう議論されてきたかが読み取れます。給排水管の方式は、リノベーションでどこまで更新できるかに関わります。

内装は後から変えられますが、これらは購入後にご自身の力で変えることが難しい部分です。内見の際は、室内の印象だけで判断しないことをおすすめしています。専門家による建物調査については「中古マンションにインスペクションは必要？」で解説しています。

なお、お二組に共通していたのはタイミングの重要性でした。条件に合う物件が出てきたときに判断できるよう、あらかじめ自分たちの基準を決めておくことが大切だとお話しされています。

⑦ 築年数に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 築古マンションは、あと何年くらい住めますか？

法定耐用年数と実際に住める年数は別物です。鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年とされていますが、これは税務上の減価償却の基準であり、建物の寿命を示すものではありません。

実際の寿命は、修繕がどれだけ計画的に行われてきたかに左右されます。適切に管理されたマンションは、100年程度の使用も可能とされています。築年数そのものより、大規模修繕の実施履歴と今後の計画がどうなっているかを確認するほうが実態に近い判断ができます。

Q2. 築浅と築古では、将来売却するときにどちらが不利になりますか？

一概にどちらが不利とはいえません。

築浅は購入価格が高いため、売却時の下落幅が大きくなりやすい傾向があります。一方、築古はすでに価格が下がりきっている場合が多く、下落幅は緩やかになりやすいという特徴があります。

ただし築古でも、旧耐震にあたる物件は買い手の選択肢が狭まる可能性があります。売却時のことまで見据えるなら、新耐震かどうかと立地の条件が判断材料になります。

Q3. 築年数によって住宅ローンの借入期間は短くなりますか？

金融機関によって扱いが異なります。かつては「耐用年数から築年数を引いた期間まで」といった制限を設ける例が多く見られましたが、近年は築年数の要件を設けず、最長35年で借りられる金融機関も増えています。

借入期間が短くなると月々の返済額が上がるため、資金計画に影響します。築古を候補に入れる場合は、物件を絞り込む前に借入条件を確認しておくと安心です。住宅ローンの詳細は「住宅ローン完全ガイド」で解説しています。

⑧ まとめ｜築年数は「古いか新しいか」ではなく「何を優先するか」で選ぶ

築浅と築古のどちらが優れているという答えはありません。予算という制約があるなかで、何にお金を使うかという配分の違いとして捉えると、判断の軸が定まりやすくなります。

築浅・築古それぞれが向いている条件の整理

中間ゾーン（築10〜25年）は、この両方の性格を併せ持つ範囲です。価格を抑えつつ、水回りを中心とした部分リノベーションで整えるという選び方もできます。

築古を選ぶ場合に事前に確認しておきたい3点

① 新耐震基準かどうか
1981年6月以降の建築確認を下限ラインに置くと、ローンや将来の売却で選択肢が狭まりにくくなります。判定は完成日ではなく建築確認日で行います。

② 建物と管理の状態
内装は後から変えられますが、修繕積立金の水準や管理組合の運営状況は購入後に変えることが困難です。室内のきれいさだけで判断しないことが大切です。

③ リノベーション費用を含めた総予算
物件価格が安く見えても、工事費と諸費用を足すと想定を超えることがあります。最初から総額で組み立てておくと、途中で計画を崩さずに済みます。

築年数は、条件を絞り込むための入り口にすぎません。ご自身が住まいに何を求めているのかを整理したうえで、そこから逆算して築年数の幅を決めていく。この順番で考えると、納得のいく物件に出会いやすくなります。

⑨ 名古屋の中古マンション探しならくらココ。にご相談ください

「築浅と築古、どちらで探すべきか決めきれない」——そんな段階でも、実際の物件を見比べてみると判断の材料が見えてきます。名古屋で中古マンションをお探しなら、くらココ。にお任せください。

• 名古屋エリアに特化して10年、累計10,000組以上のご相談実績
• 約7,000件の物件情報から、築年数・エリアを横断して比較できます
• 中古マンションの購入からリノベーションまで、ワンストップで対応します
• 宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー・マンションリノベーションアドバイザーなどの有資格者が在籍しています

「まだ買うか決めていない」「予算の目安だけ知りたい」という段階のご相談も歓迎しています。築浅と築古で迷っていること自体をそのままお話しいただければ、条件の整理からご一緒します。まずはお気軽にお声がけください。

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